上半年，机构资金对公募REITs青睐有加，机构持仓比例进一步提升。在债券市场利率中枢下行的大背景下，市场人士认为，REITs作为高分红、中低风险的资产，配置性价比持续提升，或成为当下红利投资的“平替”品种。

险资增持最为积极

上半年，权益市场显著分化，作为另类资产的高分红品种，REITs正在成为机构眼中红利投资的“平替”。平安证券根据2024年基金半年报披露的数据测算，相较2023年末，机构投资者持有REITs的总市值增加222亿元，其中186亿元流向新上市REITs，另有36亿元资金用于增持已上市REITs。从增量资金的流向来看，其显著特征是跟随市场供给，消费基础设施是大多数投资者加仓幅度最大的板块，另有部分资金流向保障性租赁住房、能源基础设施等现金流相对稳定的方向。

Wind数据显示，仅本周内，就有中金印力消费REIT、华夏北京保障房REIT、富国首创水务REIT、嘉实物美消费REIT四只产品计划分红。从全年来看，已上市的42只REITs中，有35只实现分红。截至9月10日，华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT今年以来分红4次，中金山东高速REIT、华夏越秀高速REIT等产品今年以来分红3次;中金安徽交控REIT累计分红金额高达5.04亿元，国金中国铁建REIT、浙商沪杭甬REIT年内分红超过4亿元。实际上，REITs具备强制分红的特征，中金公司认为，在同等条件下，未来REITs分红稳定性或优于可比上市公司。

此外，证监会于今年2月发布的《监管规则适用指引——会计类第4号》在制度层面明确了REITs的权益属性。平安证券认为，在该文件的带动下，资管机构自营账户在2024年上半年加大了对REITs的投资力度。数据显示，相较于2023年末，保险机构的自营账户增持REITs市值27亿元，为增持幅度最大的金融机构;证券公司自营账户增持REITs市值21亿元，新增7个证券公司自营账户;基金公司自营账户增持REITs市值4亿元，增持规模虽然不大，但对应的新增投资者较多，新增6个基金公司自营账户。

二级市场表现亮眼

今年以来REITs二级市场表现可圈可点。截至9月10日，中证REITs全收益指数累计上涨约10%，远好于沪深300指数同期表现。具体来看，除今年新上市的REITs以外，24只产品实现正收益。其中，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT二级市场收益率均超30%，富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土创新深圳安居REIT收益率均超过20%。

不过，于8月8日触及年内高点后，中证REITs全收益指数出现小幅回调。基金人士认为，REITs二级市场价格会向产品内在价值回归，在我国经济高质量发展的新阶段，REITs为投资者分享我国长期经济增长及社会发展红利带来了机遇。

中金公司建议，持续关注经营边际企稳及高确定性REITs项目的配置机会。结合基金半年报的情况来看，中金公司认为下一阶段配置方向可集中于三条主线：一是低估值背景下，经营边际企稳项目或板块的结构性增配机会，重点关注产业园、仓储物流和消费类REITs;二是高确定性项目回调后的交易型配置机会，关注保租房和公用事业类REITs;三是审慎假设下，估值适宜项目的打新参与机会。

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